1세대 2 주택자가 임대소득이 있는 경우 종합소득세 대상인지에 대해서 말씀드리겠습니다. 임대소득에 대한 과세여부는 주택 수에 따라 달라지게 됩니다. 그렇기에 일률적으로 정해지는 것이 아니라 개인마다 다르게 적용되오니, 아래에서 자신의 상황에 맞춰 과세 여부를 확인하시기 바랍니다.
임대소득 종합소득세 과세 대상 여부
주택임대소득에 대한 과세/ 비과세 대상 여부는 아래와 같이 확인할 수 있습니다. 주택의 보유수에 따라 임대소득 과세여부는 달라지게 되며, 부부의 경우 주택 수는 합산하여 계산하시면 됩니다.
1세대 2 주택인 경우 모든 전월세의 보증금과 전세금은 과세대상이 아닙니다. 다만 월세의 모든 수입은 과세 대상이 됩니다. 그렇기 때문에 2 주택자인 경우에는 세를 들일 때 전세로 할지 월세로 할지 고민을 하셔야 합니다.
| 보유 주택 수 |
과세대상 ○ | 과세대상 × |
| 1주택 | - 기준시가 12억원 초과 주택 월세 수입 | - 기준시가 12억원 이하 주택의 월세 수입 - 모든 보증금·전세금 |
| 2주택 | - 모든 월세 수입 | - 모든 보증금·전세금 |
| 3주택 이상 |
- 모든 월세 수입 - 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금·전세금 합계 3억원 초과하는 경우 해당 보증금 · 전세금 |
- 소형주택의 보증금·전세금 - 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금 - 비소형주택의 보증금·전세금 합계 3억원 이하인 경우 보증금 · 전세금 |
특히 종합과세와 분리과세 여부를 신중하게 생각하셔야 합니다. 임대소득 외 근로소득이 있는 경우에는 종합과세를 했을 때 과세표준구간이 높아서 전세보다 월세가 손해인 경우가 발생할 수 있습니다. 다만 연간 월세 수입이 2천만 원 미만인 경우에는 분리과세를 선택할 수 있고, 이 때는 50% 공제 후 14%의 동일 세율을 적용하기 때문에 월세가 유리할 수도 있고요.
아래는 국세청에서 제공하는 주택임대소득 과세대상 여부를 판단할 수 있는 순서도입니다. 2 주택자의 경우 월세 수입이 있는 경우에는 임대소득에 대한 과세대상이 되고, 월세 수입이 없는 경우에는 과세대상이 아니게 됩니다.
임대소득 주택수 계산 및 총수입금액
1. 주택 수 계산 방법
임대소득 종소세 과세 여부를 확인하기 위해서는 본인 세대에서 보유하고 있는 주택 수를 판단해야 합니다. 일반적인 주거용 주택은 간단하게 주택수를 파악하실 수 있습니다. 다만 다가구주택이나 부부 공동소유, 다수 인원의 공동 소유인 경우에는 아래와 같이 주택수를 판단하시면 됩니다.
2. 주택 임대수익의 총수입금액
주택 임대소득의 총수입금액은 월세와 보증금의 간주임대료의 합으로 산출하게 됩니다. 기본적으로 월세라는 개념은 이해가 되실 텐데, 간주임대료라는 것이 생소하실 겁니다. 간주임대료란 보증금을 월세로 환산을 한 금액을 말합니다. 월세는 기본적으로 과세 대상이지만, 보증금의 간주임대료의 경우에는 다주택자의 경우에만 과세 대상에 포함이 됩니다.
간주임대료란 3 주택 이상을 소유하고 있고 해당 주택의 보증금 합이 3억 원을 초과하는 경우에는 간주임대료를 아래와 같이 계산하여 임대수익 금액에 포함해야 합니다.
주택임대 소득세 계산방법
주택임대 소득세를 계산하는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다. 주택임대 소득세는 수입구간이 2천만 원을 초과하는지 여부에 따라 분리과세와 종합과세가 결정됩니다.
주택임대소득이 2천만 원 이하인 경우 주택임대소득만 분리과세 할 수도 있고, 종합과세에 포함할 수도 있습니다. 임대소득을 제외한 나머지 소득의 과세표준 구간이 6%인 경우(과세표준 1천4백만 원 미만)를 제외하고는 분리과세가 유리합니다. 그 이유는 과세표준 1천4백만 원 이상부터는 세율이 14% 이상으로 증가하기 때문입니다.
1. 주택임대 총수입금액 2천만 원 이하인 경우
주택임대를 통한 총수입금에서 필요경비와 공제금액을 제한 후 14%의 세율을 곱하여 주택임대세를 계산할 수 있습니다.
등록임대주택 여부에 따라 필요경비 처리 비율과 공제금액이 달라지게 됩니다. 등록임대주택이란 세무서와 지자체에 모두 임대사업자를 등록하고, 보증금과 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 경우에 해당됩니다.
등록임대주택인 경우 필요경비는 60% 인정받을 수 있고, 임대소득을 제외한 종합소득이 2천만 원 이하인 경우 4백만 원의 추가 공제를 받을 수 있습니다.
미등록임대주택인 경우 필요경비는 50% 인정받을 수 있고, 임대소득을 제외한 종합소득이 2천만 원 이하인 경우 2백만 원의 추가 공제를 받을 수 있습니다.
2. 주택임대 총수입금액 2천만 원 초과하는 경우
주택임대수입이 2천만 원을 초과하는 경우에는 분리과세를 선택할 수 없고 종합과세를 해야 합니다. 아래는 분리과세와 종합과세의 차이를 보여주는 예시입니다. 아래를 참고하시면 분리과세와 종합과세의 장단점에 대해서 확인하실 수 있습니다.
1) 보증금 없이 월세 수입 1800만 원 있는 경우
상기 예시는 임대소득 외 근로소득이나 기타 소득이 없는 경우입니다.
| 종합과세 | 분리과세 | ||||
| 수입금액 | 18,000,000 | 수입금액 | 18,000,000 | ||
| 필요경비 | - | 7,668,000 | 필요경비 | - | 9,000,000 |
| 소득금액 | = | 10,332,000 | |||
| 공제금액 | - | 2,000,000 | |||
| 소득공제 | - | 6,000,000 | |||
| 과세표준 | = | 4,332,000 | 과세표준 | = | 7,000,000 |
| 세율 | × | 6% | 세율 | × | 14% |
| 산출세액 | = | 259,920 | 산출세액 | = | 980,000 |
| 감면공제 | - | 70,0004) | 감면세액 | - | 0 |
| 결정세액 | = | 189,920 | 결정세액 | = | 980,000 |
| 기납부세액 | - | 0 | 기납부세액 | - | 0 |
| 납부할 세액 | = | 189,920 | 납부할 세액 | = | 980,000 |
종합과세를 하는 경우에는 필요경비를 단순 경비율(42.6%)을 적용하였고, 분리과세의 경우는 필요경비를 50% 적용하였습니다.
종합과세의 경우 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문에 소득공제를 추가로 받았고, 이로 인해 과세표준 구간이 1400만 원 미만이기 때문에 6%를 적용합니다. 반면 분리과세는 일괄적으로 14%의 세율을 적용하게 됩니다.
위와 같이 임대소득 외 소득이 적은 경우 과세표준이 1400만 원 미만인 경우에는 종합과세를 선택하는 것이 절세할 수 있는 방안입니다.
2) 근로소득과 주택임대소득이 같이 있는 경우
아래 예시는 주택임대소득 외 근로소득이 있는 경우입니다.
| 종합과세 | 분리과세 | |||||||
| 주택임대 수입금액 | 6,000,000 | 근로소득총급여액 | 50,000,000 | 주택임대 수입금액 | 6,000,000 | |||
| 주택임대 필요경비 | - | 2,556,000 | ||||||
| 근로소득공제 | - | 12,250,000 | ||||||
| 주택임대 소득금액 | = | 3,444,000 | 필요경비 | - | 3,000,000 | |||
| 근로소득금액 | + | 37,750,000 | 근로소득금액 | = | 37,750,000 | |||
| 종합소득금액 | = | 41,194,000 | 공제금액 | - | 0 | |||
| 소득공제 | - | 14,375,000 | ||||||
| 소득공제 | - | 14,375,0003) | ||||||
| 과세표준 | = | 26,819,000 | 과세표준 | = | 23,375,000 | 과세표준 | = | 3,000,000 |
| 세율 | × | 15% | 세율 | × | 15% | 세율 | × | 14% |
| 산출세액 | = | 2,942,850 | 산출세액 | = | 2,426,250 | 산출세액 | = | 420,000 |
| 감면공제 | - | 660,0005) | 감면공제 | - | 660,0005) | 감면세액 | - | 0 |
| 결정세액 | = | 2,282,850 | 결정세액 | = | 1,766,250 | 결정세액 | = | 420,000 |
| 기납부세액 | - | 1,766,2506) | 기납부세액 | - | 1,766,250 | 기납부세액 | - | 0 |
| 납부할 세액 | = | 516,600 | 납부할 세액 | = | 0 | 납부할 세액 | = | 420,000 |
| 420,000 | ||||||||
위에서 말씀드린 것과 동일하게 계산을 진행할 수 있습니다. 종합과세의 경우 과세표준 구간이 1400만 원을 초과하였기 때문에 15%의 세율을 적용하였고, 분리과세의 경우는 근로소득은 1400만 원이 초과하여 15%를 적용하였지만, 임대소득은 일괄 14%를 적용하였습니다. 그렇기 때문에 분리과세가 조금이나마 세금을 절약할 수 있는 방법이 됩니다.
오늘은 1세대 2 주택자의 임대소득 과세 여부 및 소득세 계산방에 대해 말씀드렸습니다. 임대소득으로 인한 종합소득세 신고 시 해당 내용이 도움이 되었으면 합니다.
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