주택임대소득 종합소득세 간주임대료 계산

주택임대소득을 계산할 때 전세인 경우에는 세금을 내지 않는다고 생각하시지만, 1세대가 보유하고 있는 주택수가 3주택 이상인 경우에는 전세도 임대소득세 대상이 됩니다.

 

 

주택임대소득을 계산할 때 수입금액은 월세와 간주임대료를 합산한 금액입니다. 그렇기에 전세인 경우 간주임대료를 계산하는 방식을 알아야 합니다. 아래에서 주택임대소득 종합소득세 계산을 위해 간주임대료를 계산하는 방법에 대해 말씀드리겠습니다. 

 

주택임대소득 종합소득세 신고

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주택임대소득 간주임대료 계산

 

주택의 간주임대료를 구하는 공식은 아래와 같습니다. 

 

주택임대소득 간주임대료 계산

 

주택의 간주임대료를 구할 때는 보유하고 있는 주택의 보증금을 합산한 뒤 3억을 공제하고 계산하게 됩니다. 이 때 임대일 수에 비례하여 간주임대료를 산출하기 때문에 임대일수가 같다면 보증금이 가장 비싼 주택에 대해 3억원 공제를 적용하셔야 합니다. 

 

1. 근로소득 없이 3주택자 보증금만 있는 경우 

 

아래와 같이 3개의 주택에 대해 임대를 하고 있는 경우에 간주임대료를 구하는 예시입니다. 

임대기간	보증금(원)
’23.1.1.～’23.12.31.	1,300,000,000
’23.1.1.～’23.12.31.	500,000,000
’23.1.1.～’23.12.31.	300,000,000
합 계	2,100,000,000

 

이 경우 총 21억원에 대해 3억원의 공제금액을 뺀 뒤, 간주임대료 비율 60%와 이자율 2.9%를 곱하여 간주임대료를 계산합니다. 이와 같이 계산하였을 때 간주임대료는 3,132만원이 산출되며, 이를 임대 수입으로 보고 임대소득세를 계산하게 됩니다.

보증금 등에 대한 간주임대료 계산
A주택	(13억 원–3억 원)×365×60%×(1/365)×2.9%	=	17,400,000원
B주택	(5억 원–0원)×365×60%×(1/365)×2.9%	=	8,700,000원
C주택	(3억 원–0원)×365×60%×(1/365)×2.9%	=	5,220,000원
합 계			31,320,000원

 

보증금에 대한 간주임대료가 2천만원을 넘긴하지만 실질적인 수입금액이 2천만원 이하이기 때문에 종합과세와 분리과세를 선택하여 납부할 수 있습니다.

 

이 경우 종합과세와 분리과세를 계산해보면 아래와 같이 산출되고, 적은 금액인 종합과세로 세금을 납부하면 됩니다. 

종합과세			분리과세
수입금액		31,320,000	수입금액		31,320,000
필요경비	-	13,342,320	필요경비	-	15,660,000
소득금액	=	17,977,680
공제금액	-	2,000,0003)
소득공제	-	6,000,000
과세표준	=	11,977,680	과세표준	=	13,660,000
세율	×	6%	세율	×	14%
산출세액	=	718,661	산출세액	=	1,912,400
감면공제	-	70,0004)	감면세액	-	0
결정세액	=	648,661	결정세액	=	1,912,400
기납부세액	-	0	기납부세액	-	0
납부할 세액	=	648,661	납부할 세액	=	1,912,400

 

 

 

2. 근로소득과 보증금 없이 월세 수입만 있는 경우

 

아래는 보증금 없이 월세만 있는 경우에 대해서 말씀드리겠습니다. 보증금 없이 월세만 있기 때문에 별도 간주임대료 계산없이 임대소득세만 계산하면 됩니다. 

임대기간	수입금액(원)
’23.1.1.～’23.12.31.	12,000,000
’23.1.1.～’23.12.31.	6,000,000
합 계	18,000,000

 

임대소득이 2천만원이 넘지 않기에 종합과세와 분리과세 중 선택하여 납부할 수 있고, 아래와 같이 종합과세일 때가 분리과세일 때보다 세금이 낮기에 종합과세를 선택하여 납부하면 됩니다.

 

종합과세			분리과세
수입금액		18,000,000	수입금액		18,000,000
필요경비	-	7,668,000	필요경비	-	9,000,000
소득금액	=	10,332,000	공제금액	-	2,000,000
소득공제	-	6,000,000
과세표준	=	4,332,000	과세표준	=	7,000,000
세율	×	6%	세율	×	14%
산출세액	=	259,920	산출세액	=	980,000
감면공제	-	70,0004)	감면세액	-	0
결정세액	=	189,920	결정세액	=	980,000
기납부세액	-	0	기납부세액	-	0
납부할 세액	=	189,920	납부할 세액	=	980,000

 

3. 근로소득과 임대소득이 모두 있는 경우

 

마지막으로 근로소득이 있으면서 추가적인 임대소득이 있는 경우에 대한 예시입니다. 아래와 같이 연간 6백만원의 임대수입이 있는 경우입니다. 

임대기간	수입금액(원)
’23.1.1.～’23.12.31.	4,000,000
’23.1.1.～’23.12.31.	2,000,000
합 계	6,000,000

 

 

근로소득과 임대소득이 모두 있는 경우는 종합소득세 산출방식이 다소 복잡하여 아래의 그림으로 대체합니다. 

근로소득과 임대소득이 모두 있는 경우 임대소득세 계산방법

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오늘은 종합소득세 신고를 위해 임대소득의 간주임대료를 구하는 방법에 대해서 말씀드렸습니다. 위에서 말씀드린 방법은 국세청에서 소개하고 있는 방법이며, 추가적으로 확인하고자 하실 때는 아래 국세청 링크를 참조하시기 바랍니다.

 

주택임대 소득세 계산