주택임대소득 종합과세 분리과세 결정세액 자동 계산기

주택임대소득이 있다면 매년 5월 임대소득에 대한 세금을 내셔야 합니다. 최근에는 근로소득이나 사업소득이 있으면서 주택임대를 통해 부가적인 수입을 얻고 계신 분들이 많습니다. 

 

5월은 종합소득세 신고기간으로 임대소득세를 신고 시 종합과세가 나을지 분리과세가 나을지 고민이신 분들을 위해, 종합과세와 분리과세 임대소득세를 자동으로 계산해주는 계산기를 소개해드리겠습니다.

 

참고로 임대소득세 대상여부 및 종합과세 분리과세에 대한 설명은 아래 글을 참조하시기 바랍니다.

 

주택임대소득 종합소득세 신고 핵심 요약

 

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주택임대소득 종합/분리과세 세액계산 비교

 

주택임대소득에 대한 세금 신고 시, 주택 임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수가 있습니다. 국세청에서는 아래와 같이 주택임대소득 종합/분리과세 세액을 비교할 수 있는 계산기를 제공하고 있습니다. 

 

해당 임대소득세 비교 계산기가 2019년이라고 기재되어 있지만 종합소득세율의 약간의 변화 외에는 큰 차이가 없으니, 간단하게 비교하는 용도로 사용하시기 바랍니다. 

 

주택임대소득 종합/분리과세 세액계산 비교 계산기

 

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주택 임대소득세 계산기 사용방법

아래에서는 주택 임대소득세 계산기 사용방법에 대해서 말슴드리겠습니다. 아래 계산기는 간단하게 임대소득의 종합과세와 분리과세의 예상세액을 비교하는 것으로 실제 세액과는 차이가 있을 수 있습니다.

 

 

1. 주택임대소득 세액계산기 이동

국세청에서 제공하는 주택임대소득 종합/분리과세 세액계산기 사이트로 이동합니다. 아래 링크를 통해 해당 사이트로 이동할 수 있습니다. 

 

주택임대소득 종합/분리과세 계산기 바로가기

 

2. 주택임대소득 기본사항 입력하기

아래와 같이 주택임대소득의 기본사항을 입력하는 화면이 있습니다. 해당화면에서는 임대주택의 등록여부 및 업종코드. 수입금액, 소형주택 감면적용에 대한 정보를 입력해야 합니다. 

 

주택임대소득세 계산기 화면

 

임대주택 추가하기 버튼을 입력하여 기입하시면 되고, 다수 임대주택이 있는 경우 임대주택 추가하기를 통해 추가하시면 됩니다.

 

1) 주택 구분

주택구분 항목은 임대주택의 등록 여부를 선택하게 됩니다. 등록임대주택이란 아래의 요건을 모두 충족하는 경우에 해당됩니다. 

• 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 단기민간임대주택이어야 함
• 임대사업자등록을 한 자의 임대주택이어야 함
• 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함

 

2) 임대주택 업종코드 선택

임대주택에 해당되는 업종코드를 선택합니다. 업종코드는 아래와 같이 임대주택의 기준시가와 임대주택 여부에 따라서 코드가 달라지게 됩니다. 

• 701101 : 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 임대
• 701102 : 기준시가가 9억원을 초과하지 않는 주택 임대
• 701103 : 장기임대 공동주택 및 단독주택 임대(국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용)
• 701104 : 장기임대 다가구주택 임대(국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용)
• 701301 : 주택의 전대·전전대

 

3) 신고유형

주택임대소득을 종합과세로 선택하는 경우, 선택할 수 있는 3가지의 신고 유형으로 장부신고와 기준경비율신고, 단순경비율 신고가 있습니다. 여기서 경비율이란 장부를 쓰지 않는 사업자의 비용을 간단하게 추정하는 비율을 의미합니다.

• 장부신고
• 기준경비율신고
• 단순경비율 신고

기준경비율은 매출액 중 주요경비를 제외하고 난 금액에 대해 경비율을 비용으로 인정하는 방식입니다. 반면 단순경비율은 매출액에 단순하게 경비율을 곱해서 비용으로 산출하는 방식입니다. 

 

아래는 2024년도 업종코드에 따른 기준경비율과 단순경비율입니다. 아래와 같이 단순경비율이 기준경비율 대비 더 높게 경비를 처리해 주기 때문에 단순경비율을 선택하는 것이 유리할 수 있습니다.

업종코드	기준경비율	단순경비율
701101	12.9	37.4
701102	17.2	42.6
701103	20.1	61.6
701104	19.1	59.2
701301	6.7	43.4

 

4) 기장의무

신교유형이 기준경비율일 때 장부기장의무를 선택하는 부분입니다. 기장의무는 간편장부대상과 복식부기의무로 나뉘게 됩니다. 

 

5) 수입금액 및 소득금액

수입금액을 기재하시면 수입금액에서 필요경비와 주요경비를 차감한 금액이 자동으로 입력됩니다.

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주택임대소득세 계산결과

아래는 임대사업자등록을 하지 않은 경우, 연봉이 4000만원인 근로자가 월세 120만원을 받을 때 종합과세와 분리과세의 임대소득세를 비교한 계산 결과입니다. 

 

 

먼저 주택임대소득에 대하여 아래와 같이 간단하게 입력합니다.

주택임대소득 기본사항 입력화면

 

다음으로는 주택임대업 외의 소득에 대해서 입력하며, 그러면 자동으로 종합과세에 대한 결정세액이 계산됩니다. 

주택임대소득 종합과세 결정세액 예시

 

맨 아래 예상세액 비교버튼을 클릭하면 아래와 같이 종합과세와 분리과세의 결정세액 비교표를 확인하실 수 있습니다. 기본적으로 임대소득 외 소득의 과세표준 구간이 1440만원을 초과하면 분리과세가 유리하게 됩니다. 이번 예시의 경우도 종합과세 시 289만원의 세금이 발생하지만, 분리과세의 경우 165만원으로 최대 130만원의 세금 절감을 받을 수 있습니다.

 

주택임대소득 종합과세와 분리과세의 결정세액 비교표

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오늘은 임대소득세를 신고 시 종합과세와 분리과세의 예상세액을 비교할 수 있는 계산기를 소개해드렸습니다. 임대소득세를 미리 확인하시고 본인에게 더 유리한 방식으로 세금 신고를 진행하시기 바랍니다.