2022년 12월 21일 수요일에 행정안전부에서 부동산 취득세율을 완화하는 개정안을 발표하였습니다. 조정지역대상에서는 2주택부터 취득세가 중과되었기에 주택구입에 부담을 느끼고 일시적 1가구 2 주택 제도를 택하여 취득세 감면 혜택을 받곤 했었죠.
더불어 지난 2023년 2월 27일에는 12억이하 생애 최초 주택 구입을 하게 되면 취득세를 면제해 주는 법안이 국회 본회의를 통과하였습니다. 얼어버린 부동산 시장에 활기를 불어넣기 위한 완화책 중 하나이죠.
▶[관련뉴스] 12억 이하 생애 첫 주택 구입시 취득세 감면 국회 본회의 통과
본포스팅에서는 2023년 달라진 부동산 취득세율과 취득세 감면 대상 내용 및 조건을 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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2023 부동산 취득세율
아래 표는 2023년도 부동산 취득세율 전체 내용을 정리한 것입니다.
핵심만 정리하자면, 1 가구 2 주택까지는 취득세 중과가 배제되었습니다. 또한, 비조정지역에서 3주택을 취득 시에도 종전 12%에서 최대 5.5%로 취득세가 인하되었습니다. 모든 지역에서 4주택 이상을 취득하더라도 종전 12%에서 최대 7.4%로 인하되었습니다. 이전에는 조정지역에서 2주택만 취득해도 취득세가 8%였는데요. 이번 개정으로 인하여 4주택 이상 취득을 하더라도 8%가 넘질 않습니다. 많이 완화되었다고 볼 수 있지요. 개인적으로는 이 정도가 정상적인 취득세 수준이 아닐까 생각합니다.
1. 다주택자 취득세 중과 완화
다주택자 취득세 중과는 2020년에 새롭게 생긴 정책으로 이전에는 그러한 개념 자체가 존재하지 않았었습니다. 이번 정부는 '부동산세제 정상화'를 모토로 2주택까지는 중과를 폐지하여 일반세율을 적용하고, 3주택 이상은 종전 중과세율 대비 약 50%를 인하하기로 하였습니다. 비조정대상지역에서 취득할 경우 4% 그리고 조정대상지역에서 취득한 경우 6%를 적용받습니다. 또한, 4주택 이상 및 법인사업자인 경우 조정/비조정 상관없이 전 지역에서 6%의 취득세를 적용받습니다. 핵심은 2022년 12월 21일부터 주택을 취득한 사람의 경우 취득세 중과 완화를 적용받는다는 것입니다.
2. 주택 증여 취득세율
주택 증여 취득의 경우에 과세표준액이 3억원 미만이라면 지역에 상관없이 3.5%의 세율로 취득세를 계산하지만 3억원 이상인 경우엔 지역에 따라 취득 세율이 달라지는데요. 비조정대상지역의 경우엔 3.5%의 세율이 적용되고 조정대상지역의 경우엔 6%를 적용할 예정이라고 합니다.
또한, 조정대상지역이라 할지라도 1가구 2주택 이하일 경우, 소유주택을 배우자나 직계 존·비속에게 증여할 경우 일괄 3.5%를 적용할 계획입니다. 2023년 2월에 세법이 개정된 후 2022년 12월 21일 증여분부터 소급 적용될 예정이라고 합니다. 주택을 증여하실 분들은 세법 개정 소식을 기다려보시길 바랍니다.
3. 주택 외 부동산 취득세율
2023년도 주택 외의 부동산 취득세율은 위의 표와 같습니다. 상가, 오피스텔, 토지, 공장 등의 취득세율은 4.6%로 일괄 적용됩니다. 또한, 신축 등 원시취득의 경우는 건물 신축, 증축, 리모델링으로 인한 면적 증가와 토지 간석, 간척 개발에서 얻는 취득에 부여되는 세금을 말합니다. 3.16%의 취득세가 적용되고요. 농지의 경우 2년 이상 직접 경작을 땅이라면 신규 농지를 취득하는 것보다 취득세율이 절반 이하인 1.6%로 줄어듭니다.
상속 취득에는 농지/농지 외 상속 등 다양한 경우가 있는데요. 그중에서도 피상속인이 1가구 1주택이고 상속인이 동일세대에서 무주택의 자격을 유지하고 있는 경우 0.96%의 낮은 취득세를 적용받습니다. 증여도 주택증여의 경우 면적에 따라 취득세율이 다르고 최대 4.0% 그리고 주택 외 오피스텔 및 상가 등을 증여받는 경우엔 3.8%의 취득세율을 적용받습니다.
< 취득세 고정 4.6% 적용 대상 >
오피스텔(주거용, 업무용) / 조합원입주권 / 가정어린이집 / 공동생활가정 / 분양형을 제외한 노인복지주택 / 무허가 주택 / 기숙사 / 고시원은 취득세가 일괄 4.6%로 적용됩니다.
취득세 계산 시 주택수 합산 대상
다음에 나열된 주택의 형태들은 취득 후 주택으로 간주되므로, 이후에 주택을 추가로 매수할 때 취득세 중과가 될 수 있기에 유의하셔야 합니다.
1. 주거용 오피스텔
일반 상업용 오피스텔이 아닌, 재산세 과세대장에서 주택으로 기재되어 주택분 과세가 되고 있는 주거용 오피스텔의 경우는 주택 수에 포함됩니다. 즉, 기존에 아파트 A와 주거용 오피스텔 B를 소유하고 있다면, 2주택을 소유하고 있는 것으로 간주되어 새로운 주택 C를 매수한다면 3주택 취득세를 납부해야 합니다.
단, 공시가격 1억원 이하의 주거용 오피스텔은 공시가격 1억원 이하의 주택과 마찬가지로 주택수에서 제외됩니다.
2. 조합원 입주권, 분양권
분양권과 입주권 자체는 취득세 과세 대상이 아닙니다. 하지만 추후 분양권 및 입주권의 잔금을 지급하고 등기 완료하는 경우엔 주택을 취득한 것이므로 그때 취득세가 부과되며 분양권과 입주권을 취득했을 당시 해당 세대가 소유하고 있던 주택 수를 기준으로 취득세 중과 여부를 판단합니다. 덧붙여, 승계조합원의 경우엔 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대해 취득세가 부과됩니다.
3. 상속 주택
상속개시일로부터 5년이 지난 상속 주택에 해당합니다. 공동상속인 2인 이상이 소유하고 있는 경우 상속지분이 가장 큰 상속인 → 해당 주택에 거주하는 자 → 최연장자 순으로 소유주택 수를 판단하여 취득세 중과 여부를 판단합니다.
4. 그 외
임대주택과 신탁주택이 있습니다.
생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면
2023년 2월 27일 국회 본회의를 통과한 법안입니다. 생애 최초 주택을 구입할 때, 취득세 감면 가격 기준은 실거래가 12억원 이하인 주택으로 연 소득과 관계없이 취득세를 감면해 줍니다. 해당 혜택은 2025년 12월 31일까지 적용됩니다.
1. 감면 세액
- 취득가액 1억 5천만원 이하 주택 취득 시: 취득세 전액 면제
- 취득가액 1억 5천만원 초과 주택 취득 시: 취득세 50% 면제
감면한도는 최대 200만 원입니다. 2022년 6월 21일 이후 주택을 취득한 자는 해당 법안을 소급 적용받아 최대 200만원을 환급받을 수 있습니다. 감면을 받으려면 조건을 갖춰야 하는데요. 아래에서 살펴보겠습니다.
2. 감면 대상 조건
아래 조건을 갖추면 생애 최초 주택 구입 시 취득세를 감면받을 수 있습니다.
- 본인 포함 주민등록상 주택 취득 사실이 없는 무주택 가구
- 주택을 취득한 3개월 이내에 전입 및 상시 거주 필수
- 취득세 감면을 받은 후 3개월 이내 다른 주택 추가 취득 불가
- 3년 이내 임대 및 용도 변경과 배우자 외 취득 주택 매각 혹은 증여 금지
3. 취득세 감면 신청 서류
2022년 6월 21일 이후 생애 최초 주택을 구입하고 취득세를 납부한 경우, 신청 서류를 제출하면 납부한 취득세를 최대 200만원 한도 내에서 환급받을 수 있습니다. 온라인 신청은 불가능하며 관할 구청을 직접 방문해야 합니다. 취득세 환급을 위한 서류는 다음과 같습니다.
- 무주택 가구 증명서 1부 (주민등록등본 or 가족관계증명서 등)
- 취득세 감면 신청서 1부
- 소득증빙서류 1부 (소득금액증명원 or 근로소득원천징수영수증 등)
- 주택 등기부등본 1부
- 매매 계약서 1부
취득세 감면 신청서 양식을 첨부합니다. 허위로 작성할 경우엔 환급세액에 더하여 가산세까지 추징될 수 있음을 유의하시길 바랍니다.
지금까지 2023년 부동산 취득세율의 모든 것과 생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면 혜택의 대상과 조건, 그리고 신청 서류를 알아보았습니다. 얼어붙은 부동산 시장이 다시 활기를 찾길 바라며 글을 마치도록 하겠습니다.
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